Nieuw huurbeleid wordt geleidelijk ingevoerd

Ieder jaar krijgen de meeste woningen een huurverhoging op 1 juli. U heeft misschien wel gemerkt dat er de laatste tijd heel wat commotie is ontstaan over het huurbeleid. Minister Dekker van Volkshuisvesting heeft plannen om de huren van meer woningen dan nu het geval is te ‘liberaliseren’. Die plannen zullen heel geleidelijk worden ingevoerd. In dit artikel kijken we wat er nu eigenlijk staat te gebeuren.

Het nieuwe huurbeleid heeft nog geen gevolgen voor uw huurverhoging op 1 juli aanstaande. De huur mag maximaal met 3,2 procent worden verhoogd. Per woning kan dit verschillen, afhankelijk van de hoogte van de huur die u nu betaalt en de kwaliteit van de woning. Het huurvoorstel ontvangt u vóór 1 mei. De huurverhoging voor alle woningen van een corporatie (behalve de geliberaliseerde woningen) mag gemiddeld niet meer zijn dan 2,5 procent. Het huurbeleid is onderwerp van overleg met de huurdersorganisatie. Die brengt daarover ook advies uit.

Nieuwbouw nodig

Al een paar jaar praat de politiek over veranderingen in het huurbeleid, maar ook over andere knelpunten in het beleid rond het wonen. Veel huurders merken ook dat er problemen zijn. Zo zijn er vaak lange wachttijden voor woningen van woningcorporaties. Starters op de woningmarkt, zoals jongeren die zelfstandig willen gaan wonen, maar ook mensen die willen verhuizen naar een andere woning, komen vaak slecht aan bod. Al met al is er weinig doorstroming. En dat betekent weer dat ook mensen die zich wat meer kunnen veroorloven te lang blijven wonen in goedkope woningen.

Als je wat wil doen aan de vastgelopen woningmarkt is het in de eerste plaats nodig om voldoende nieuwe woningen te bouwen. Dat is een tijd door allerlei oorzaken onvoldoende gebeurd. Inmiddels gaat het weer beter en komt de nieuwbouw weer op gang. De vraag is altijd wat er dan het beste gebouwd kan worden. Soms zijn dat goedkope woningen die vooral geschikt zijn voor startende huishoudens. Vaak worden er ook wat duurdere woningen neergezet die aantrekkelijk zijn voor mensen die beter zijn gaan verdienen. Zij maken dan weer een goedkopere woning vrij. Corporaties overleggen onder meer met de gemeente over de vraag aan welke woningen behoefte is. En het moet natuurlijk ook wel mogelijk zijn om te bouwen. Soms zijn de procedures langdurig en ingewikkeld en soms is er gewoon ook te weinig grond om te kunnen bouwen in een bepaalde gemeente.

Huurbeleid anders

Op dit moment zijn bijna alle woningen van woningcorporaties ‘gereguleerd’. Dat betekent dat de maximale huurverhoging en de maximaal toegestane huurprijs worden bepaald door de minister. De huurprijzen van die woningen zijn – eventueel met huurtoeslag – ook betaalbaar voor huurders met een laag inkomen.

Een meerderheid van de Tweede Kamer steunt de voorstellen van de minister om in de toekomst een groter deel van de woningen te liberaliseren. Nu is maar vijf procent van alle huurwoningen geliberaliseerd (bij corporaties zelfs maar 2 procent). Geliberaliseerd betekent dat de huurprijs en huurverhoging tussen de verhuurder en de huurder wordt afgesproken en dat er geen wettelijke regels voor zijn.

In de toekomst moet 75 procent van alle huurwoningen gereguleerd blijven. Voor die woningen blijft de minister de maximale huurverhoging en de maximale huurprijs vaststellen. Die 75 procent is ruimschoots voldoende om alle huishoudens te huisvesten met lagere inkomens, oplopend tot inkomens tot ongeveer modaal (gelijk aan de oude ziekenfondsgrens van 33.000 euro). Uiteindelijk wil de minister 25 procent van de woningen liberaliseren. Maar voorlopig worden de huren nog niet vrijgegeven. Tot 2010 blijven er huurprijsregels gelden voor alle woningen die niet zijn geliberaliseerd. Eerst moet er voldoende gebouwd zijn, zodat de doorstroming op gang komt. Pas als er geen woningtekorten meer zijn en mensen meer te kiezen hebben, kunnen de huren verder worden vrijgegeven.

WOZ-waarde

Vanaf 1 januari 2007 moeten er drie huurgebieden komen: de gereguleerde woningen, een overgangsgebied (woningen die in de toekomst geliberaliseerd kunnen worden) en de geliberaliseerde woningen. De grenzen tussen die gebieden worden bepaald aan de hand van de taxatiewaarde van de woning op grond van de Wet onroerende zaken, de WOZ-waarde. De grenzen worden voor vier regio’s vastgesteld. 

Voor alle woningen verandert er iets in de woningwaardering. De punten voor woonvorm, woonomgeving en hinderlijke situaties worden vervangen door een waardering op basis van de WOZ-waarde van uw woning. Dit gebeurt omdat de WOZ-waarde vaak een goede afspiegeling is van de voorkeur van bewoners voor een bepaalde woonvorm en woonomgeving.

In het overgangsgebied mogen corporaties een huurverhoging vragen die iets hoger is dan voor gereguleerde woningen. Per 1 januari 2007 kunnen woningen in het overgangsgebied een extra huurverhoging van een half procent krijgen. Dit komt omdat het overgangsgebied een half jaar later wordt ingevoerd dan de bedoeling was.

Geen onnodige angst

Sommige huurders zijn bang dat ze straks gedwongen moeten verhuizen omdat ze hun woning niet meer kunnen betalen. Of dat alle woningen die in het overgangsgebied vallen ook een hoge huurprijs krijgen. Woningen die nu zijn geliberaliseerd hebben bijna altijd een huurprijs boven de 600 euro. Maar dat kan in de toekomst anders zijn. Corporaties zullen zeker niet zomaar alle woningen duur maken, zij zijn geen commerciële ondernemingen. Corporaties hebben nog nooit de maximaal mogelijke huren gevraagd en zullen dat ook in de toekomst niet doen.

Er zijn ook wettelijke garanties. Er is niet alleen afgesproken dat er tot 2010 nog een overgangsgebied geldt met gereguleerde huurprijzen. De Tweede Kamer heeft bovendien met de minister afgesproken dat zittende huurders ook na 2010 geen extreme huurverhogingen kunnen krijgen. Huurtoeslagontvangers hebben nog wat extra bescherming: ook als ze in een te liberaliseren woning wonen, houden ze de huurverhogingen die passen bij het gereguleerde gebied.

Wat doet Het Gooi en Omstreken?

Het Gooi en Omstreken heeft de huurdersorganisatie HGO voorgesteld om de huur van de woningen per 1 juli 2006 met 2,5% te verhogen. Daarmee wil de corporatie de stijging beperkt houden, en tegelijk wil Het Gooi en Omstreken het huishoudboekje op orde houden. De HGO heeft in haar algemene ledenvergadering van 27 maart jongstleden aangegeven met deze door de corporatie voorstelde huurverhoging akkoord te gaan. Nog voor 1 mei zullen alle bewoners schriftelijk geinformeerd worden over de jaarlijkse huurverhoging.