Veelgestelde vragen » Woningwaardering bij huurverhoging 2016

Terug naar het overzicht

Wat is het puntensysteem of woningwaarderingsstelsel?

Het puntensysteem voor sociale huurwoningen geeft de kwaliteit van de woning aan. Het puntensysteem heet ook wel het woningwaarderingsstelsel. Bij het puntenaantal hoort een maximale huurprijs.

De woning krijgt punten voor onder meer de oppervlakte van de vertrekken, voorzieningen in de keuken, sanitair, energieprestatie en WOZ-waarde. Er zijn aparte puntensystemen voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Daarnaast gelden er bijzondere regels voor woningen in een serviceflat, vrije sectorwoningen en voor monumentenwoningen.

Wat wordt bedoeld met de maximale huurprijs?

De maximale huurprijs is de huur die de verhuurder maximaal voor uw woning mag vragen. Dit wordt bepaald aan de hand van het aantal punten dat aan uw woning wordt toegekend volgens het woningwaarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelstel geldt echter enkel voor sociale huurwoningen. Voor vrije sector huurwoningen geldt dat verhuurders de huur zelf mogen bepalen. Hiervoor is geen maximale huurprijs van toepassing.

Bij de huurverhogingsbrief heeft u een overzicht gekregen van de woningwaarderingspunten voor uw woning. Per onderdeel kunt u zien hoeveel punten uw woning krijgt. Het kan voorkomen dat de punten op een onderdeel niet kloppen. Als het om kleine afwijkingen gaat, heeft dit in bijna alle gevallen geen invloed op de hoogte van de huur. Dit komt doordat Het Gooi en Omstreken slechts een percentage van de maximale huur vraagt. U kunt onderaan de brief zien welk percentage van de maximale huur wij daadwerkelijk bij u in rekening brengen. Dit is de nieuwe netto huurprijs. Deze gaat in per 1 juli aanstaande.

Hier staat bijvoorbeeld:
De nieuwe netto huurprijs van € 514,81 is gelijk aan 77,86% van de maximale huurprijsgrens. De maximale huurprijsgrens van uw woning is € 661,13.

Welke wijzigingen hebben er plaatsgevonden in het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015?

In het woningwaarderingsstelsel werden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleverden. De gewildheid en locatie van de woning kwamen minder goed tot hun recht.

In het herziene stelsel heeft het kabinet de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) vervangen door een waardering op basis van de WOZ-waarde. Met deze vereenvoudiging weegt de WOZ-waarde voor ongeveer een kwart mee in het puntentotaal. Ook de zogeheten schaarste punten, die in onze regio van toepassing zijn, komen te vervallen.

De aanpassingen leiden ertoe dat afhankelijk van de WOZ-waarde de maximale huurprijs kan variëren.

Wat is WOZ waarde?

De WOZ-waarde is de waarde van uw huis zoals die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente. De vrije verkoopwaarde is het uitgangspunt. Op basis van de WOZ-waarde worden verschillende (gemeentelijke) belastingen vastgesteld. Zowel Het Gooi en Omstreken als bewoners hebben de beschikking van de gemeente ontvangen.

De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de WOZ. De politieke verantwoordelijkheid ligt bij de Minister van Financiën.

Hoe worden de punten voor de WOZ-waarde berekend?

Bereken de punten voor de WOZ-waarde als volgt:
Voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde krijgt u 1 punt.
Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 120: 1 punt.

Voorbeeld:
WOZ-waarde is € 150.000 en woningoppervlakte is 70 m2.
150.000/7.900 = 18,99 punten
150.000/70/120 = 17,86 punten
In totaal worden voor deze woning 36,85 punten berekend. Na afronding 37 punten.

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 7.900 en € 120) worden elk jaar per 1 juli (opnieuw) vastgesteld.

WOZ beschikking is ook voor u als huurder van belang

Huurders van sociale huurwoningen ontvangen met ingang van dit jaar (2016) jaarlijks een WOZ-beschikking. Dit is voor u van belang. Met ingang van 2016 telt de WOZ-waarde van de huurwoningen namelijk voor gemiddeld 25 % mee bij de bepaling van de maximale huurprijs. De gemeente stelt deze waarde vast en informeert u als huurder.

Wat is een WOZ beschikking?

Dit is een schrijven van uw gemeente waarin u wordt geďnformeerd over de WOZ-waarde van uw woning. Deze stelt uw gemeente vast. De WOZ-waarde van uw woning is de geschatte marktwaarde op de waardepeildatum. Voor de beschikking in 2016 is de waardepeildatum 1 januari 2015. Met de WOZ-beschikking wordt de waarde van de onroerende zaak vastgesteld.
Daarnaast kunnen op de WOZ beschikking ook de afvalstoffenheffing, de rioolheffing en de hondenbelasting voorkomen. Dit is de gecombineerde Woonlastennota.

Hoe wordt de waarde van mijn woning bepaald?

Er is een tal van factoren, zoals bijvoorbeeld de inhoud van de woning, ligging, kaveloppervlakte, bijgebouwen (garage, berging, dakkapel) die invloed kunnen hebben op de waarde van uw woning. Het taxatieverslag geeft inzicht in de objectgegevens en verkochte woningen (referentieobjecten) die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. De taxatie van uw woning kunt u bij uw gemeente opvragen.

Wanneer ontvang ik de WOZ beschikking?

De gemeente moet u in de eerste acht weken van het kalenderjaar een brief sturen over de WOZ-waarde. Die brief heet een WOZ-beschikking.

Ik heb geen beschikking ontvangen. Wat nu?

Heeft u begin maart nog steeds geen WOZ-beschikking ontvangen? Neem dan contact op met uw gemeente. De gemeente is de partij die de WOZ-beschikkingen verstrekt.

Ik ben het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde. Wat doen?

Het is mogelijk voor huurders om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking. Dit doet u bij uw gemeente. Op de website van uw gemeente vindt u meer informatie hierover.

Wat is Energieprestatie?

De energieprestatie zegt iets over hoe energiezuinig een woning is. Een woning met een goede energieprestatie gebruikt in verhouding minder energie. Dat betekent ook dat woningen met een goede energieprestatie het milieu minder belasten. Bovendien leveren woningen met een goede energieprestatie lagere kosten. Het is immers een eenvoudige rekensom: als u minder gas verbruikt hoeft u ook minder te betalen.
Hoe worden de punten voor de energieprestatie berekend?
Op basis van het energielabel krijgt uw woning woningwaarderingspunten. Hoe beter de energieprestatie of het energielabel van uw woning hoe meer woningwaarderingspunten u krijgt. Hierbij geldt dat als uw woning een A++ label heeft (d.w.z. een energieprestatie van 0,6 of lager) uw woning de meeste punten krijgt. Heeft uw woning een G label (d.w.z. een energieprestatie van 2,7 of hoger) krijgt uw woning geen punten voor de energieprestatie. Het aantal punten is ook afhankelijk van het woningtype.
Indien er geen geldig energielabel of energieprestatie voor uw woning bekend is, wordt voor de gekeken naar het bouwjaar van uw woning. Is uw woning van 2002 of later, dan krijgt u het maximale aantal punten. Is uw woning van 1976 of eerder, dan krijgt uw woning geen punten.
Wilt uw weten hoeveel punten er bij het bouwjaar van uw woning of de energieprestatie van uw woning horen? Raadpleeg dan de site van de huurcommissie.
Wilt u het energielabel van uw woning controleren? Kijk op www.zoekuwenergielabel.nl of vraag het na bij uw gemeente.
Wilt u het bouwjaar van uw woning controleren? Kijk op www.kadaster.nl of vraag het na bij uw gemeente.

Waar is meer informatie te vinden over het puntensysteem en huurprijzen e.d.?

Meer informatie over het puntensysteem is te vinden op de website van de Rijksoverheid (www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurprijs-en-puntentelling).
De Huurcommissie heeft in de handleidingen, behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, beschreven hoe zij het puntensysteem toepast. Deze handleidingen zijn te vinden op de pagina Publicaties (www.huurcommissie.nl/over-de-huurcommissie/publicaties).

Hoe kan ik mijn punten aantal controleren?

Via de Huurprijscheck van de huurcommissie krijgt u een schatting van het puntenaantal en daarmee de maximale huurprijs van uw woning. Ook met de formulieren puntentelling kunt u nagaan hoeveel punten een woning heeft. Als u het puntenaantal heeft berekend, kunt u de maximale huurprijs opzoeken via de tabel met huurprijzen. Meer informatie is te vinden op de pagina Huurprijscheck en puntentelling (www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling/).

Mijn woningwaarderingspunten kloppen niet, wat nu?

In geval uw puntentelling volgens u niet klopt, doe dan eerst zelf een check op de punten voor uw woning. U kunt dan zien of dit gevolgen heeft voor uw netto huurprijs. Deze check kunt u doen op de website van de huurcommissie via www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijscheck-en-puntentelling.
Blijkt dat de maximale huurprijsgrens nog steeds hoger is als de nieuwe netto huur voor uw woning, dan heeft aanpassing van de woningwaarderingspunten geen invloed op uw nieuwe netto huur. In dat geval heeft het geen zin om een verzoek te doen tot huurverlaging.
In geval uw (nieuwe) netto huur hoger is dan de maximale huurprijsgrens voor uw woning, dan kunt u een huurverlaging aan uw verhuurder voorstellen.

Hoe kan ik een huurverlaging voorstellen?

Ligt de netto huurprijs van uw woning hoger dan de maximale huurprijsgrens? Dan kunt u huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. Als u het niet eens wordt met uw verhuurder over uw huurprijs, dan kunt u een procedure starten bij de Huurcommissie. Dit doet u door het indienen van een verzoekschrift tot huurverlaging. Let op! U kunt dit verzoekschrift alleen indienen als u uw verhuurder een voorstel tot huurverlaging heeft gestuurd. Op de website van de huurcommissie vind u hierover meer informatie. Gebruik hiervoor de link www.huurcommissie.nl/procedure/verzoekschriften/huurverlaging-op-grond-van-puntentelling-verzoekschrift-huurders.